Ev sahipleri ile kiracıların son dönemde karşılaştıkları en büyük uyuşmazlık kira artış oranları üzerinde oluşmaktadır. Bu kapsamda getirilen yeni düzenlemenin sona ermesine 2 aylık bir süre kaldığı için, bu paylaşımda bazı soru işaretlerinin giderilmesi amaçlanmıştır.

11/06/2022 tarihinden itibaren yürürlüğe giren geçici madde ile konut kiralarına ilişkin olarak kira artış oranına ilişkin 01/07/2023 tarihine kadar geçerli olacak yeni bir düzenleme getirilmiştir. Kira artış oranına ilişkin olarak yeni getirilen düzenlemeden önce konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki kira artışı TÜFE oranına göre belirlenmekteydi.

08/06/2022 tarihli Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile getirilen düzenleme ile, kanunun yürürlüğe girdiği 11/06/2022 tarihi ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı uygulanamayacaktır.

Uygulama yalnızca 1-5 yıl arasında bulunan konut kiraları açısından geçerli olacak. İş yerleri için getirilen bir artış oranı kısıtlaması bulunmamaktadır. İş yerleri açısından TÜFE oranında artış uygulama alanı bulacaktır.

Yeni bir düzenleme ile 01/07/2023 tarihinde bir değişikliğe gidilmediği takdirde 01/07/2022 tarihinden sonra yapılan kira sözleşmeleri ilgili düzenlemeden etkilenmeyecektir.

5 yılını doldurmuş olan konut kira bedelleri için hakim tarafından belirlenecek olan orana ilişkin %25’lik bir kısıtlama söz konusu değildir. Mülk sahibi beş yılını doldurmuş olan kiracı hakkında kira tespit davası açabilir durumdadır.

5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, göz önüne alınarak belirlenebilir durumdadır.

Ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon ve ekonomideki dalgalanmalar nedeniyle kira sözleşmeleri ve bedellerinde yaşanan uyuşmazlıklar artış göstermektedir.

Kiraya verenlerin kira bedellerine yansıtmak istediği enflasyon oranı ile kiracıların yaşamış olduğu ekonomik kaygılar çoğu zaman bu uyuşmazlıkların kira tespit davası şeklinde mahkemelere taşınmasına sebep olmaktadır.

Bu sebeple, biz de kira tespit davası ile ilgili bazı detaylara sitemizde de yer vermek istedik.

Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin hem konut kiraları hem de işyeri kiraları için geçerli olan düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 343 ve devamında yer almaktadır.

TBK m. 344 uyarınca, Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Kira Tespit Davasının Şartları:

• Taraflar arasında, yazılı olsun veya olmasın, geçerli bir kira sözleşmesi bulunması,
• Tespit davası açmakta hukuki yarar bulunması gerekir; örneğin, taraflar arasında yasal çerçevede bir anlaşma sağlanamamış olması,
• Davanın görevli ve yetkili mahkeme olan, dava konusu taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması,
• Davanın yasal olarak belirlenen sürelerde açılmış olması gerekir.

Kira Bedelinin Yenilenen Kira Döneminde Uygulanabilmesi:

Mahkemece tespit edilen kira bedelinin yenilenen kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için:

• Davanın yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması;
• Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim yapılmış olması;
• Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm bulunması gerekmektedir.

30 gün önce bildirimde bulunma koşulunun yerine getirilmemesi halinde mahkemenin verdiği karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası Açılma Zamanı

TBK m. 345 uyarınca, kira tespit davası 5 yıl sonunda her zaman açılabilir. Ancak kira sözleşmelerinin süresinin, bu davadaki artış oranına etki eden bir husus olduğu akılda tutulmalıdır.

5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Bir diğer deyişle mahkeme, Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre yapacağı değerlendirme sonrasında, karar verirken TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedilebilir.

Mevcut Kira Artış Oranı Düzenlemesi

11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ve sadece konut kiralarında geçerli olan geçici düzenleme uyarınca 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde, kira bedeli bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’inden fazla olarak belirlenemeyecektir.

02.07.2023 tarihinden itibaren ise yeni bir düzenleme getirilmemesi halinde ise eski düzenlemeye uygun olarak Türk Borçlar Kanunu madde 344 ile hüküm altına alınan bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanmaya devam edecektir.

Bu yazı yayınlandığı tarihte işyeri kiralarında uygulanacak kira artış oranı için üst limit olarak %59.91 açıklanmıştır.

Kiraya Verenler tarafından Kiracılarına karşı kira tespit davası açılabilmesi için, geçerli ve devam eden bir kira ilişkisinin varlığı ve bu kira sözleşmesinin 5 yılını tamamlamış olması gerekmektedir. Bu takdir de kira tespit davası açılması mümkündür.

Kira tespit davalarında hakim kiralanan yerin ve benzer yerlerin rayiç değerlerini inceleyerek yeni kira bedelini tespit etmektedir.

Resmi Gazete’de yayımlanan düzenleme uyarınca 01.07.2023 tarihine kadar yenilenecek konut kira sözleşmelerinde artış oranı en çok %25 olarak belirlenmiştir. İlgili düzenleme şu şekildedir;

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.”

İlgili düzenleme sadece konut kiralarını kapsamakta olup işyeri kiraları bu düzenleme kapsamında değildir.