Ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon ve ekonomideki dalgalanmalar nedeniyle kira sözleşmeleri ve bedellerinde yaşanan uyuşmazlıklar artış göstermektedir.
Kiraya verenlerin kira bedellerine yansıtmak istediği enflasyon oranı ile kiracıların yaşamış olduğu ekonomik kaygılar çoğu zaman bu uyuşmazlıkların kira tespit davası şeklinde mahkemelere taşınmasına sebep olmaktadır.
Bu sebeple, biz de kira tespit davası ile ilgili bazı detaylara sitemizde de yer vermek istedik.
Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin hem konut kiraları hem de işyeri kiraları için geçerli olan düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 343 ve devamında yer almaktadır.
TBK m. 344 uyarınca, Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Kira Tespit Davasının Şartları:
- Taraflar arasında, yazılı olsun veya olmasın, geçerli bir kira sözleşmesi bulunması,
- Tespit davası açmakta hukuki yarar bulunması gerekir; örneğin, taraflar arasında yasal çerçevede bir anlaşma sağlanamamış olması,
- Davanın görevli ve yetkili mahkeme olan, dava konusu taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması,
- Davanın yasal olarak belirlenen sürelerde açılmış olması gerekir.
Kira Bedelinin Yenilenen Kira Döneminde Uygulanabilmesi:
Mahkemece tespit edilen kira bedelinin yenilenen kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için:
- Davanın yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması;
- Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim yapılmış olması;
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm bulunması gerekmektedir.
30 gün önce bildirimde bulunma koşulunun yerine getirilmemesi halinde mahkemenin verdiği karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davası Açılma Zamanı
TBK m. 345 uyarınca, kira tespit davası 5 yıl sonunda her zaman açılabilir. Ancak kira sözleşmelerinin süresinin, bu davadaki artış oranına etki eden bir husus olduğu akılda tutulmalıdır.
5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Bir diğer deyişle mahkeme, Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre yapacağı değerlendirme sonrasında, karar verirken TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedilebilir.
Mevcut Kira Artış Oranı Düzenlemesi
11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ve sadece konut kiralarında geçerli olan geçici düzenleme uyarınca 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde, kira bedeli bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’inden fazla olarak belirlenemeyecektir.
02.07.2023 tarihinden itibaren ise yeni bir düzenleme getirilmemesi halinde ise eski düzenlemeye uygun olarak Türk Borçlar Kanunu madde 344 ile hüküm altına alınan bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanmaya devam edecektir.
Bu yazı yayınlandığı tarihte işyeri kiralarında uygulanacak kira artış oranı için üst limit olarak %59.91 açıklanmıştır.